步入2024，万象更新，充满期盼的一年已经正式展开。
而2023年楼市成绩单也随之出炉，成为购房者关注的一环。
趁着年终之际，PLUS安排了「年终盘点特辑」，复盘楼市重要讯息，以供粉丝置业参考。
今天，我们就来唠一唠：黄埔。
如果要概括2023的黄埔区，你第一时间想到的是哪句话？
我想到的是那句歌词：
又回到最初的起点，呆呆地站在镜子前。
今天的本意原是想和大家一起分享黄埔区2023的得与失，结果在整理了一大摞数据后，我突然有种感觉：
黄埔，好像被遗落在了两年前的2021。
价格，又回到最初的起点
先看大家最关心的价格变化。
今年的黄埔二手市场一片喊跌，我们此前也做过不少相关稿件：
惊掉下巴！2.6万/㎡成交，东荟城还有底吗？
科城山庄6.1万！黄埔二手市场太迷了！
不满5房源疯狂上架，黄埔有业主开始抛售了！
但是只论一手住宅的话，黄埔竟还出奇地平稳，从年初到年末，整体波动幅度小至几乎可忽略不计。
在前几年，我们会说“逆水行舟，不进则退”。在整体楼市房价上行的前提下，如果原地不动，那么等于被人超车。
但今年的形势不一样，懂的都懂。在这种情况下，如果片区楼市能平稳运行，那么已经跑赢90%的区域了。
所以不必对黄埔苛责过多，它的表现已经很不错了。
再拉长时间轴来看，黄埔区在经历过上一轮周期的狂飙，短短两年单价直涨1万/㎡后，从2022年开始就保持着这种“平稳”状态了。
具体到黄埔区内各个板块，答案也是一样的。
涨是没涨多少，跌幅也有限。
重点说下西区和云埔两个区，看上去楼价降幅比较高，接近20%。
其中西区之前的供应集中在越秀滨江星航TOD和卓越招商臻珑府，近年来了个巨无霸万科黄埔新城，直接“开卷”，凭借着巨量的成交将整个板块的价格打了下来。
云埔也是同样的情况，成交的大头由龙湖首开·云峰原著和绿地杉禾田转向今年的保利锦上。
不同的项目定位不一样，价格有差距在所难免，尚不存在同一楼盘，或者相似定位楼盘大幅降价的情况。
所以大家也放宽心，不用看到板块价格向下波动就过于紧张。
是什么拖慢了黄埔的步伐
时过境迁，黄埔还是原来的模样。
但我也知道，很多朋友都曾对黄埔抱有更高的期望，许下过“两年翻番，五年冲10万”的愿望。
那么黄埔又为什么没有实现这个目标呢？
除了整体形势波动以外，还有什么其他原因吗？
这就不得不提到黄埔瘸了的那只腿：供应。
我拉取了近三年广州各区的供应量，黄埔区供应下降的趋势十分明显。
横向比较，2023年黄埔区的供应还不到前两年的一半，教科书式的“腰斩”。
纵向比较，2021年的时候，黄埔区供应量还仅次于增城，在主城区内独一档；到了2023，已经和荔湾去差不多，被番禺大跨步的甩在了后面。
别觉得供应少了影响不大。
之前我们总说面粉决定面包，一方面是说面粉的价格影响面包的价格，另一方面也指的是面粉的量决定面包的量。
当供应腰斩之后，咱买家的选择面就会大幅缩窄。渐渐地，就没有了货比货的热情，也不再对片区再报以关注。
回头看看，这两年的热点片区，老黄埔/万博/白鹅潭之类，不都是因为新盘扎堆上市，在引发楼市高度热议的吗？
所以，在2023年供应大幅削减的前提下，天河的供求比都高达1.75了，黄埔的供求比还只有0.76，比海珠都低。
即便如此，黄埔还能维持全市第三的成交量，能有破万的成交，你知道这有多么不容易了吧。
还得感谢黄埔的那些老大哥啊。
看看2023区域内卖的最好的项目，大部分还是持销了两三年，我们熟悉的老盘。
我仔细看了一下，前十名，只有知识城·悦辰壹号一个，算是2023年全新入市的项目。
想要市场火起来，就必须得后浪赶着前浪，前浪后浪缠斗一番。
如今只有前浪死撑着，怎么盘活一整个黄埔呢？
2024，黄埔能突围吗？
年中，黄埔和番禺作为两个重点区域同时迎来解限。
戳下图，可回顾番禺黄埔最新购房政策
如果当时这两区的后续走势还存在不确定性，那么现在，站在2024年，我们回头看，确实能下判断了：
在政策同时放松的前提下，黄埔量不够，后劲不足，没干过番禺。
不过换个角度来看，黄埔已经有上层建筑的支持，现在，就差一个机会去讲好自己的故事。
那么2024，黄埔能突围吗？
我觉得悬，但有并非绝无可能。
官方刚发布了2024年的供地蓝皮书，老对手番禺上新17宗宅地，但是黄埔却顶着个大大的鸭蛋。
好在之前发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》已经敲定了广州接下来的旧改乃至城市发展格局。
其中黄埔区的旧改体量最大，也就是说，未来十年，黄埔依旧将在广州的旧改大棋中扮演最重要的角色，没有之一。
其中，片区重要的新溪村、文冲东、姬堂村、珠江村、双沙村等重要旧改都有了动作，如果在2024年能实现融资区的入市，那么会成为黄埔重要的弹药补充。
而且黄埔今年也叠了不少buff了。
比如5号线东延段、7号线二期双双开通，彻底打通黄埔核心区与南北的串联。（可回顾：以后说起地铁，我大黄埔在全市横着走）
再比如黄埔护林路地块被保利成功竞得，保利操盘能力有目共睹，不出意外的话项目入市时又会刷新各媒体的头版头条。
待到秋来九月八，我花开后百花杀。
相信韬光养晦之后，总有一日，黄埔会把失去的，通通给夺回来。
