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交易量同比暴跌近8成,疯狂的新加坡楼市失速了?

转自:金融界

本文源自:时代周报

全球楼市的尖子生,成绩下滑了。

新加坡市区重建局6月18日公布的数据显示,新加坡新房销售遇冷,销量连续2个月下滑。5月份仅售出221套新房,低于4月的301套,同比下滑79%。

市区重建局认为,按照这个趋势,今年上半年新加坡新房销量将会是过去十年来最低的。房地产研究师麦俊荣更是认为,甚至可能会低于1998年金融风暴时期。

分析认为,市场需求疲软,缺乏对投资者有吸引力的重大项目,是新加坡今年新房销量下滑的主要原因。

新加坡的楼市一度十分疯狂。由于大批海外移民涌入,推高了新加坡的房地产交易。《2023年ULI亚太住宅可及性指数报告》显示,新加坡私人住宅价格中位数为120万美元(约合人民币856万元),位列亚太地区各大城市房价之首。

居外网提供的数据显示,来自美国和中国买家一直是新加坡楼市最活跃的海外投资者。

如今,潮水退去,新加坡楼市也开始降温了吗?

楼市疲软

5月,新加坡政府机构、当地房地产公司等陆续公布了今年一季度的房地产业表现情况,调查显示,大宗房地产交易市场疲弱,私宅消费市场表现欠佳。

彭博社认为,新加坡的楼市虽然避免了全球房地产低迷的最糟糕状况,但受到经济放缓和政府限购的拖累,降温无可避免。

可以说,新加坡的楼市,是被大批有钱的外国移民“炒红”的。

近几年,受地缘政治局势紧张、通货膨胀等因素影响,大量外国买家涌入新加坡房地产市场,进而推动了价格上涨。当地房价在2021年暴涨10.6%之后,于2022年继续大涨8.6%。

楼市爆红,本地居民却不堪重负。来自《联合早报》的调查显示,超过70%的本地青年认为“房价过高”是他们未来10年内最可能遇到的头号阻碍。

为防止房地产市场过热,新加坡政府启动了几轮的调控。

在2021年12月和2022年9月,新加坡政府从上调针对外国买家的印花税、收紧总偿债率、调低组屋房贷贷款与估值比例、增加公共和私人房屋供应等方面,两度出台楼市降温政策。

2023年4月27日,新加坡政府再次发布新政策,将外国人购置房产的印花税从30%上调至60%。令人咋舌的高税率,成功让新加坡登上全球主要城市税率之首。

以一套位于市中心乌节路的三室一厅的房子为例,在安居客网站,该套房子标价487万新币(约合人民币2615万元),如果外国人想购买这套房子,需要缴纳至少1400万元人民币的税费。也就是说,购买这套房子合计需要超过4000万元人民币。

几轮组合拳下来,的确延缓了不少潜在买家下单的步伐。

“新盘价格高企加上高利率环境,是今年新盘销量下降的主要原因。”彭博行业研究分析师Ken Foong称,“开发商可能需要降低售价以吸引需求。”

花旗集团则预计,今年开发商住宅项目的利润率将进一步下降。

因为楼市降温,让相关企业的股价也受到了影响。新加坡最大的上市房地产公司——城市发展有限公司股价一度下跌19%,超过了该国基准股指的跌幅。

房地产机构OrangeTeeGroup首席研究员兼策略分析师ChristineSun表示,6月份新房销售不太可能出现大幅上涨,因为这个月学校有假期,很多家庭会选择出游而不是看房。

房地产经纪公司莱坊认为,除非政府放松调控,否则今年新加坡全年新房销量估计将低于7000套。该公司之前的预测为9000套。

房价依然很高

虽然销量下降,但目前看来,这对新加坡房价的影响不大,对于很多人来说依然是遥不可及的。

2022年,陈茜在新加坡拿到硕士学位后,在留在当地找到了一份心仪的工作。也是这一年,在大环境和政策的推动下,来自世界各地的大批富豪和创业者涌入新加坡。

数据显示,2022年迁入新加坡的百万富翁可能多达2800名,比2019年的1500人要多出85%。

购置或租赁房产是不少高收入群体落地后的头等大事,新加坡房价和租金也因此一路高歌猛进。

这两年来,陈茜见证了新加坡楼市的疯狂。她告诉时代周报记者,毕业后她租住在市中心的一家酒店公寓,酒店的小房间面积约10平方米,配有独立卫浴和公共厨房,当时月租金只需要1250新币(约合人民币6700元左右)。而现在,这个公寓的月租金高达3900新币(约合人民币2.09万元),早就大大超出了她的预算。

如今,陈茜只能在便宜地段与人合租房子,买房,更是不敢企及的梦。

对于这类型的情况,Christine Sun也表示:“现在比起买房,租客们也更愿意在郊区寻找更便宜的房子。”

高涨的房价和租金,让部分外企和外籍人士为了能留下来被迫降低生活质量,还有一些人干脆考虑离开新加坡。

在新加坡居住了7年的法国人保罗说,尽管他和家人都喜欢这个国家,但因为他的房东打算把租金提高70%,最终他们决定搬回法国居住。

新加坡欧洲商会调查显示,97%的受访公司表示,这两年员工对租金成本上升表现出明显的焦虑情绪和心理困扰。约有60%的外籍人士在《南华早报》的调查中表示,他们正在考虑或计划离开新加坡。

新加坡房价仍然位居亚洲最高的行列,不过近期楼市开始出现冷静的迹象。在2024年第一季度,由于房屋销售放缓、供应扩大以及租金进一步下降,新加坡私人房屋价格的季度涨幅创下近三年来最慢。

分析师表示,未来几个月私人住宅市场的下行压力可能会持续,在经济不确定的情况下,购屋和租屋需求只会进一步放缓。

新加坡为想要购置房产的外国人构建起了高高的壁垒,但也为美国等少数几个国家开启了一道小门。

新加坡与美国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士这5个国家签订过自由贸易协定,虽然同样不能购买组屋,只能选择私人公寓和升涛湾有地住宅(唯一可供外国人购买的海滨别墅),但协定规定,上述国家的公民在新加坡购房时享受与本地居民同等待遇,不需要缴纳高达60%的印花税。

“美国人可能会继续成为新加坡最大的外国买家之一,因为他们受增税的影响较小。然而,其它外国人可能会选择在成为永久居民后再购买房产,或者转而购买非住宅房产。”Christine Sun说。

但仅开这一道小小的口子,还能让新加坡楼市的繁荣持续下去吗?

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